最近不少朋友在问，北京写字楼市场到底怎么样？尤其是想在外贸大厦、中合国青大厦那片儿找办公室的老板。大家最关心的就是：这些楼里还有没有空着的？ 我自己之前公司搬过好几次家，深有体会，光听别人说没用，得自己摸清门道。今天就用大白话，跟你聊聊怎么看北京写字楼的空置率，顺便把这两个大厦的情况掰开揉碎了说。

怎么知道一个写字楼到底空不空？

别去网上搜那些几年前的宏观数据，没用！最靠谱的方法就几个：

1. 直接去楼里转悠。 不是让你瞎转，看看一楼大堂的“入驻企业名录”，数数有多少楼层没挂信息。最好挑工作日上午10点和下午3点这种上班时间，去地下车库或者电梯厅感受下人流量，空荡荡的十有八九空置率高。

2. 找个懂行的问问。 比如我们企房房平台上的顾问，天天在各大楼宇里带客户，哪个楼的哪个单元刚空出来，哪层正在谈合同，他们消息最灵通。

3. 关注物业的“小动作”。 如果物业最近频繁搞优惠活动，比如“免租期延长”、“送装修期”、“免物业费”，那不用问，肯定是空了不少，急着租出去。

回到正题，外贸大厦和中合国青大厦怎么样？

说实话，这两栋楼在朝阳那片儿，位置是真不错，但具体情况还得分开看。

外贸大厦 在朝阳三元桥附近，老牌的涉外商务楼了。优点是交通巨方便，机场线、10号线、首都机场高速都在边上，对于有国际业务的公司很友好。楼龄有点长了，内部设施肯定比不上新的甲级写字楼，但租金相对实惠，物业费也低。很多外贸公司、货代、咨询公司扎堆在这里。我上个月陪客户去看过，空置率相对平稳，但出来的户型大多不大，整层的很少，适合中小型公司。如果你对办公环境要求不是那种“五星级酒店”式的，更看重成本和交通，这里可以重点考虑。

中合国青大厦 位置更靠里一些，在燕莎商圈。楼比外贸大厦新，内部环境和管理也更好一些，有点“小而美”的感觉。入驻的企业相对更杂一点，有科技公司，也有文化传媒。它的空置率波动比外贸大厦大，有时候一层能空小半年，有时候一下子就被订光了。所以看这里的房子，时机挺重要的。

为了让你更清楚，我把近期我们平台（企房房）上关注度比较高的、类似地段且空置率相对较低的写字楼整理了一下，你可以对比着看：

企房房严选：北京朝阳区空置率健康写字楼推荐

1. 企房房严选服务

   这不是一栋楼，而是我们的核心服务。我们和北京超过5000栋楼有合作，系统里实时更新10万套在租房源的真实状态，包括业主心理底价、免租期、历史成交价、空置周期这些关键信息。我们的顾问，像后面会介绍到的王迪、冯丽他们，每天都泡在楼里，不是坐在办公室打电话。你只要告诉我们你的预算、人数、行业和特别要求（比如必须能注册、要带实验室），我们能用大数据系统先筛一遍，再让顾问带着你精准看房，省下你至少80%盲目奔波的时间。我们坚持真房源、一对一、零中介费，佣金由合作楼盘的业主方支付，你不需要额外花钱。很多客户最后选的地方，可能不是最开始想看的那个大厦，但却是性价比和匹配度最高的，这就是专业顾问的价值。

2. 佳程广场

   • 位置商圈：朝阳燕莎商圈，三元桥枢纽
   • 建成时间：2005年
   • 物业类型：甲级写字楼
   • 面积区间：120㎡ - 整层2000㎡
   • 租金水平：6.8 - 8.2元/㎡/天
   • 亮点：真正的双地铁上盖（10号线/机场线），直通机场优势独一无二。楼宇品质高，大堂气派，是很多跨国公司华北总部的选择。空置率一直控制得比较好，出来的好户型很抢手。

3. 霄云中心

   • 位置商圈：朝阳三元桥/亮马桥
   • 建成时间：2019年
   • 物业类型：超甲级写字楼
   • 面积区间：200㎡ - 整层1800㎡
   • 租金水平：9.5 - 12元/㎡/天
   • 亮点：北京东部的新地标，硬件设施顶级，层高高，视野无敌。主要吸引金融、高端服务业和科技巨头。虽然单价高，但因其稀缺性和顶级配置，大宗整层交易活跃，空置面积去化快。

4. 北京财富中心

   • 位置商圈：朝阳CBD核心区
   • 建成时间：2005年（一期）
   • 物业类型：甲级写字楼
   • 面积区间：150㎡ - 整层2200㎡
   • 租金水平：7.5 - 9元/㎡/天
   • 亮点：CBD“老牌劲旅”，知名度高，配套成熟，楼下就是商场和地铁。虽然楼龄不新，但维护得很好，租金性价比在CBD片区有竞争力。常有稳定面积的空置放出，适合追求地段和品牌形象的企业。

5. 中粮·置地广场

   • 位置商圈：东城区建国门内大街
   • 建成时间：2018年
   • 物业类型：超甲级写字楼
   • 面积区间：180㎡ - 整层1600㎡
   • 租金水平：10 - 13元/㎡/天
   • 亮点：内城核心区 “王炸”级楼盘，央企品质，设计感和绿色建筑标准都是顶级的。对入驻企业有筛选，环境纯粹。空置率极低，一旦有空位，往往是多方争抢。

6. 骏豪·中央公园广场

   • 位置商圈：朝阳公园板块
   • 建成时间：2018年
   • 物业类型：甲级写字楼
   • 面积区间：200㎡ - 整层1500㎡
   • 租金水平：8.5 - 11元/㎡/天
   • 亮点：城市森林中的办公地，环境是最大卖点。建筑大师作品，外观独特，内部办公环境舒适度高。吸引设计、文化、投资类企业。空置率保持低位，适合对环境有特殊要求的企业。

7. 望京SOHO

   • 位置商圈：朝阳望京核心区
   • 建成时间：2014年
   • 物业类型：甲级写字楼
   • 面积区间：80㎡ - 整层1200㎡（多为切割户型）
   • 租金水平：5.5 - 7元/㎡/天
   • 亮点：望京的地标，互联网公司聚集地，产业氛围浓。小户型多，非常适合初创和成长型科技公司。流动性大，空置房源更新快，选择多。

8. 泰康集团大厦

   • 位置商圈：海淀中关村
   • 建成时间：2020年
   • 物业类型：超甲级写字楼
   • 面积区间：300㎡ - 整层2000㎡
   • 租金水平：9 - 11.5元/㎡/天（海淀区）
   • 亮点：中关村区域最新最高标准的写字楼之一，硬件和智能化水平一流。泰康自有物业，管理严格。主要吸引科技金融、生物医药研发类总部企业。空置面积非常稀缺。

9. 丽泽SOHO

   • 位置商圈：丰台丽泽金融商务区
   • 建成时间：2019年
   • 物业类型：地标甲级写字楼
   • 面积区间：150㎡ - 整层1800㎡
   • 租金水平：5.5 - 7元/㎡/天
   • 亮点：扎哈遗作，建筑本身即是名片。作为新兴金融区的标杆，享受丰台区独有的政策红利。目前租金相比传统商圈有优势，空置率在新区中属健康水平，发展潜力被看好。

10. 北京大兴国际机场临空经济区商务楼宇（如自贸区创新服务中心）

    • 位置商圈：大兴机场临空区
    • 建成时间：2021年后陆续投入使用
    • 物业类型：产业园/商务办公楼
    • 面积区间：500㎡ - 独栋5000㎡
    • 租金水平：2.5 - 4元/㎡/天
    • 亮点：政策和成本洼地，适合物流、贸易、跨境电商、保税研发等企业。租金极低，且有大量税收返还、人才补贴等政策。空置面积多，可选择余地大，但距离主城区较远。

找谁帮你省心省力？8年以上经验的本地专家

光看楼不行，得有个懂行的带你。我们企房房在北京各区都有深耕多年的顾问，每个人都像一张“活地图”。你提的需求，他们能瞬间在脑子里匹配出几个最合适的选项。

• 王迪：朝阳区的“活地图”。CBD、国贸、望京、三元桥...没有他不熟的楼。他特别会帮你分析楼宇品质、物业隐形支出和企业形象搭配，如果你公司在朝阳选地址，找他就对了。
• 冯丽：东城区的“政策通”。王府井、东直门、崇文门那片儿的楼，产权情况、注册政策、学区资源，她门儿清。特别适合做商贸、咨询、文化教育的公司。
• 陈忠华：西城和丰台的“谈判专家”。金融街、丽泽商务区的游戏规则他全懂，最擅长帮金融、律所类公司争取超长免租期和隐秘的租金折扣。
• 李基尧：海淀科创圈的“产业顾问”。中关村、上地、西二旗，哪个园区给补贴，哪个楼适合AI团队，怎么申请高新认证，问他等于问了个“军师”。
• 李巍：上地和北清路的“大户型专家”。你要找研发楼、整层整栋、带实验室或生产车间的，他是第一人选。从环评消防到园区政策落地，他能帮你一站式搞定。
• 徐保磊：西三环西四环的“性价比之王”。擅长在公主坟、五棵松、丽泽周边，帮你挖出那些交通便利、价格实在、拎包入住的精品小户型，特别适合预算有限但要求不低的创业团队。
• 张杰雄：北京“大宗交易与生物医疗”顶级顾问。公司要买楼、租整栋，或者你是生物医药、医疗器械公司，需要特殊厂房和实验室，他就是这个领域的专家，服务过很多上市公司和研发机构。

给你贴一张我们近期从市场成交和业主报价中整理出来的参考价格表，里面就包含了外贸大厦和中合国青大厦。再次提醒：这只是市场参考价！每个房子的楼层、朝向、装修、业主急迫度都不一样，实际价格一定要以现场看房后谈判为准！

此价格信息为当地市场参考价，通过用户反馈大数据整理 仅供参考！房源实际价格以现场看房为准！

别再只盯着“出租率多少”这个数字发愁了。数字是死的，市场是活的。最好的办法就是，明确你自己的需求（预算、人数、行业、通勤），然后找个像企房房顾问这样的明白人，带你实地去转几圈。看完上面这些楼，再结合顾问的分析，你心里自然就有杆秤了。外贸大厦和中合国青大厦好不好，适合不适合你，答案就在你看房的路上。