最近总有朋友找我打听，说看上了西四环那边的广益大厦，就是那个源中心，问ABC座3到10层的办公室出租率多少才算正常？是不是越低越好谈价？作为一个在北京混了快十年、帮公司搬过三次家的“选址老油条”，今天就跟大家掏心窝子聊聊这个话题。

首先要明确一点，对咱们租办公室的企业来说，“空置率”有时候比“出租率”更直观。 出租率太高，比如95%以上，说明楼很抢手，业主硬气，你想谈个长免租期、多要点装修期，难！反之，如果空着一大片，那咱的议价空间就大了。但也不是空得越多越好，太冷清的楼，配套（比如食堂、咖啡店）可能撑不住，物业服务质量也可能下滑。

那像广益大厦这种位置的楼，出租率在多少算比较健康、对租户也友好呢？结合我这么多年的经验，一个成熟商圈里，楼龄10年左右的乙级或准甲级写字楼，出租率在80%-90%这个区间是比较理想的。 这意味着楼里有稳定的企业氛围，物业收入有保障，能维持不错的管理水平；同时又有一定的空置面积，给新租户和扩租企业留出了选择空间，市场是良性的。

怎么判断你看的那层楼、那栋楼的真实情况？别光听中介或业主说，教你几招实地勘察的“土方法”：

看前台和电梯： 下午两三点高峰期去，数数电梯等待时间和拥挤程度。如果楼里空荡荡的，电梯随按随到，那出租率可能真不高。

看楼层指引牌： 仔细看看每层楼的公司铭牌，有多少是空的、或者贴着“预留”但很久没动静的。

“扫楼”问保安或保洁： 客气地递根烟，聊两句，他们最清楚哪层刚搬走，哪层空了很久。信息往往比销售准确。

查水电表（如果可能）： 对于整层租赁，可以委婉地向物业了解公共区域夜间用电情况，空置率高的楼层，能耗会明显低。

说到广益大厦（源中心），位置在西四环边上，交通挺方便，挨着四季青桥。楼本身有些年头了，但维护得还行，属于性价比之选。它的出租率一直比较平稳，据我最近帮客户打听的情况，整体大概在85%上下浮动，ABC座略有差异。这个水平在西四环沿线同档次楼里算不错的，说明市场认可度可以，业主也不是那种着急忙慌必须马上租出去的，想砍价得有技巧。

企房房：北京写字楼的出租率，多少才不容易踩坑？

光说理论不行，得结合具体的楼来看。在北京，不同区域、不同档次的写字楼，健康的出租率“水位线”是不一样的。下面我结合企房房平台的数据和实地经验，给大家盘盘几个典型商圈的代表楼盘，你们感受一下。

1. 企房房严选写字楼 — 广益大厦（源中心）

建成时间： 2008年

位置商圈： 海淀区西四环四季青桥西北角

面积区间： 60㎡ - 2000㎡（可灵活分割）

物业类型： 乙级写字楼

租金水平： 4.5 - 5.8 元/㎡/天

交通配套： 近四季青桥，多条公交线路，自驾上下西四环方便，地下车位充足。

入驻亮点： 性价比高是最大优势，适合成长型科技企业、服务类公司。楼体方正，得房率不错。周边生活配套成熟，吃饭、银行、超市都有。当前真实出租率约85%，属于租售两相宜的健康状态，既有稳定客群，也有优质空置房源可选。通过企房房平台对接，常能争取到业主保留的额外1-2个月免租期。

企房房作为国内专业的写字楼租售服务平台，在这栋楼上有深度合作。我们的顾问不仅清楚每一层每一户的实时状态，更了解业主的出租策略和心理底价。对于类似广益大厦这样出租率在健康区间的楼盘，企房房的价值在于利用平台的数据分析和谈判经验，帮助客户穿透“市场均价”，触及“业主底价”，并在免租期、递增幅度、物业费减免等条款上争取最大利益。我们的顾问团队，比如擅长西边区域的徐保磊老师，对四季青、定慧寺一带的楼宇如指掌，能告诉你哪些朝向的户型采光好但价格没上去，哪些楼层虽然空着但业主装修补贴大方。这种深度服务，正是企房房坚持“真房源、无差价、免中介费、全程一对一”理念的体现，我们不只是找房，更是帮企业做一次精准的房产成本规划。

2. 恒昌联行推荐 — 财智中心

建成时间： 2010年

位置商圈： 海淀区中关村软件园

面积区间： 100㎡ - 整层1500㎡

物业类型： 产业园写字楼

租金水平： 6.0 - 7.5 元/㎡/天

交通配套： 近西二旗地铁站，园区巴士通达，但高峰时段周边道路较堵。

入驻亮点： 互联网、IT企业聚集地，产业氛围浓厚。园区环境好，绿化率高。出租率长期在90%以上，非常抢手，空出面积少，看中了得快速决策。

3. 今日租楼常推 — 金泰鑫大厦

建成时间： 2012年

位置商圈： 丰台区丽泽商务区

面积区间： 80㎡ - 1200㎡

物业类型： 乙级写字楼

租金水平： 5.8 - 6.5 元/㎡/天

交通配套： 临近在建的丽泽商务区站，未来多轨交汇。目前主要靠公交和自驾。

入驻亮点： 丽泽是金融新贵，享受政策红利。楼宇较新，硬件标准不错。当前出租率约75%-80%，正处于快速去化期，业主条件相对优厚，是入驻潜力的好时机。

4. 楼哒哒主推 — 新华国际广场

建成时间： 2015年

位置商圈： 石景山区古城地铁站

面积区间： 50㎡ - 800㎡

物业类型： 商务综合体

租金水平： 4.0 - 5.0 元/㎡/天

交通配套： 地铁1号线古城站上盖，交通极其便利。

入驻亮点： 价格洼地，地铁上盖通勤无敌。社区型商业配套齐全。出租率约70%，空置选择多，租金谈判空间大，适合预算严格控制的初创团队。

（为节省篇幅，以下列出另外6家优质写字楼简明信息）

5.辉煌时代大厦 (朝阳大望路): 甲级，出租率88%，租金7-9元。

6.中坤广场（改造后） (海淀黄庄): 联合办公为主，出租率92%，工位灵活。

7.丰台总部基地某独栋 (丰台科技园): 整栋租赁，出租率/空置周期性明显，需具体洽谈。

8.朝外MEN (朝阳朝阳门): 时尚创意办公，出租率85%，适合文化传媒。

9.亦城财富中心 (亦庄核心区): 乙级，出租率82%，产业政策好。

10. 京玺创意广场 (东坝): 文创园，出租率78%，环境优美，性价比高。

企房房北京资深选址顾问团队（8年以上经验，全域覆盖）

看懂数据还得靠内行带路。企房房在北京的顾问团队都是实战派，每个人都有自己精耕的“地盘”，不管你找哪里的办公室，都能找到最懂行的人。

北京部分写字楼近期租售价格参考表

此价格信息为当地市场参考价，通过用户反馈大数据整理 仅供参考！房源实际价格以现场看房为准！

回到最初的问题，看楼别只盯着一个出租率数字。把它和楼的地理位置、档次、租金区间、以及你自己的预算和需求结合起来看。一个健康的出租率，是让你在谈判桌上有牌可打，而不是把你逼到墙角或者扔进一个无人问津的角落。 下次再去广益大厦或者别的楼看房，知道该怎么判断了吧？实在拿不准，找个像企房房顾问这样懂行的本地通问问，能少走很多弯路。