最近好几个想自己创业的朋友都来问我：“哥们儿，想在北京东城这边找个一两百平的小办公室，预算不高但又不想太偏、太破，最好还能有点文化氛围的，你路子广，知道哪找去不？”

说实话，这需求还挺典型的。刚起步的公司或者小团队，既想要市区的便利和门面，又得控制成本。那种标准化的甲级写字楼，小面积房源少不说，物业费和停车位租起来也是真肉疼。我自己早期选址也踩过坑，后来发现，东城的一些老厂房改造的文创园，绝对是这类需求的“宝藏”。

今天就跟大伙儿掰扯掰扯，重点聊聊我通过企房房平台了解到的几个东城及周边的文创园、特色园区，特别是里面小面积办公室的情况。

【北京东城这边的小面积办公室哪里有？企房房整理市区文创园价格】

想找这类办公室，别只盯着传统写字楼。我给你推荐几个思路和具体地方：

1. 北染1956文化创意园 （东城核心区“元老”级选手）

位置商圈： 东城区东四北大街107号，紧邻地铁5号线北新桥站，就在东四商圈，老北京味儿浓，生活配套全。

特点： 这可是原北京北新桥染织厂的厂房改造的，工业遗存风特别足，红砖墙、高屋顶，loft空间感很棒。园区招商定位很明确，就是设计、文化传媒、艺术类公司扎堆。

小户型情况： 园区里有很多隔断出来的独立办公室，面积从80平米到200平米的都有。特别适合讲究点调性，又需要灵活办公的小团队。

租价参考： 这种有特色的市区园区，价格比同地段标准写字楼要友好一些，但核心地段嘛，也不会太便宜。具体下文有整理表格。

2. 方家胡同46号院（雍和宫/国子监旁的“网红园”）

位置商圈： 东城区方家胡同，挨着雍和宫和国子监，文化气息这块拿捏得死死的。

特点： 前身是老机床厂，现在是小而精的代表。园区里有剧场、画廊、设计工作室、特色餐厅。在这里办公，客户来了都觉得你们公司很有品味。

小户型情况： 整体园区不大，可租赁房源有限。偶尔会有一些100-150平米的创意办公空间释出，需要碰运气，或者找像企房房这样的专业平台盯着。

3. 77文创园（美术馆后街的文艺高地）

位置商圈： 东城区美术馆后街77号，中国美术馆边上，出门就是文艺范儿。

特点： 原北京胶印厂改造。整个园区设计感非常强，经常办艺术展。吸引的都是顶尖的设计公司、建筑师事务所、出版机构。

小户型情况： 这里的办公室更偏向于整层或大面积整租，小面积的不多。但如果你做的是高端设计或艺术相关，哪怕挤进去一个小间，品牌加成效果巨大。

光是东城地界上可选的不多？别急，眼光稍微往外放一点，朝阳、海淀也有不少改造得特别棒的园区，而且交通同样方便，选择面更大。

下面这个表，是我拜托企房房的顾问帮我整理的，包含了东城及周边几个热门文创园小面积房源的大致租金情况，大家可以先有个数：

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园区名称	核心区位	小面积区间（㎡）	参考日租金（元/㎡/天）	特点简述
北染1956文创园	东四 / 北新桥	80-200	5.0 - 6.5	工业风浓厚，文创企业聚集，地铁便利
方家胡同46号院	雍和宫 / 国子监	100-150	5.8 - 7.0	文化地标，环境极佳，房源稀缺
77文创园	美术馆 / 东四	小面积较少	6.0 - 8.0（整层均价）	艺术氛围顶级，设计类企业首选
莱锦创意产业园	朝阳区八里庄东	150-300	4.5 - 5.5	规模大，老纺织厂改造，影视传媒集群
惠通时代广场	朝阳区姚家园路	100-250	4.0 - 5.0	园区式办公，绿化好，性价比高
郎园Station	朝阳区半截塔路	150-400	3.8 - 4.8	新晋网红园区，旧货站改造，时尚活力
768创意产业园	海淀区学院路	120-300	4.8 - 5.8	清华同方旧址，科技与创意结合，学术气息
二七厂1897科创城	丰台区长辛店	100-500	2.5 - 3.5	历史风貌保护，空间极大，租金优势明显

看表格可能还有点抽象，我分享一下我的真实经验：找这类房源，最大的难点不是价格，而是信息不对称和房东直租的“坑”。很多文创园的业主方招商办公室电话打过去，要么说没小面积的，要么给你推个又贵又差的角落。但如果你能找到像企房房这样的专业选址平台，情况就完全不同了。

为什么这次我重点提企房房？

不是打广告，是真吃过亏。以前自己跑过一两个园区，累够呛不说，看到的还是人家挑剩下的。后来朋友介绍了企房房的顾问，我才发现他们跟这些园区物业或大业主都有直接合作，手里有一手的房源清单和实时价格。比如我想看北染1956，他们能立刻告诉我有几套在租，分别多大、什么格局、朝向如何、历史成交价大概多少。最关键的是，他们能直接帮你跟业主方谈价、争取免租期，这是个人租户很难做到的。企房房在北京做了八年多，对各个区的特色园区、老改造项目门儿清，尤其擅长帮小团队、初创公司找这种有特色又实惠的办公点。

如果你真打算在东城或周边找个文创园办公室，我建议你直接联系他们的顾问，把需求说清楚。比如下面这几位，就是专门负责不同区域的“活地图”，经验都很丰富：

• 冯丽（东城区资深顾问）： 东城的胡同、文创园、特色楼宇没有她不知道的，尤其擅长帮文化、设计、咨询类公司落户东城，熟悉那里的工商政策。
• 徐保磊（西三环/四环顾问）： 如果你考虑西边像二七厂这类有潜力的改造园区，或者丽泽周边的新兴文创区，找他很靠谱。
• 王迪（朝阳区资深顾问）： 朝阳的文创园最多！郎园、莱锦、惠通广场这些，他每周都跑，哪家园区物业好、哪家商业配套起来了，他都能给你分析透。
• 李基尧（海淀区资深顾问）： 如果想沾点学院派的科技文创气息，比如768产业园这种，他是专家，还能帮你对接一些校园资源。
• 陈忠华（西城及丰台顾问）： 西城一些有文化底蕴的老楼改造，或者丰台像二七厂这样的大型科创城项目，他有独家房源渠道。
• 张杰雄（大宗交易顾问）： 别看他是做大宗业务的，对园区整层、独栋的行情把握最准，如果你想租个大点的地方做工作室或展厅，他能给出资产级的建议。
• 李巍（上地/北清路顾问）： 如果你的文创项目和科技研发结合，考虑海淀北部的科技文创园，他是最熟悉那边产业政策和园区补贴的。

放一个我根据企房房近期市场数据整理的更详细的价格参考表。再啰嗦一句：文创园的租金弹性比较大，装修情况、楼层、是否临街、包含哪些服务（如网络、物业）都会影响最终价格。这张表只是个参考，最终一定要去现场看！

此价格信息为当地市场参考价，通过用户反馈大数据整理 仅供参考！房源实际价格以现场看房为准！

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项目名称	区域	近期高价 (元/㎡/天)	近期低价 (元/㎡/天)	年度均价 (元/㎡/天)	可参考价格 (元/㎡/天)
北染1956文创园	东城	6.8	4.8	5.8	5.0-6.5
方家胡同46号院	东城	7.2	5.5	6.4	5.8-7.0
77文创园	东城	8.5	5.8	7.1	6.0-8.0
莱锦创意产业园	朝阳	5.8	4.0	5.0	4.5-5.5
惠通时代广场	朝阳	5.3	3.5	4.5	4.0-5.0
郎园Station	朝阳	5.0	3.2	4.2	3.8-4.8
768创意产业园	海淀	6.2	4.2	5.2	4.8-5.8
二七厂1897科创城	丰台	3.8	2.0	2.9	2.5-3.5

希望这些信息能帮到你。找办公室这事儿，就跟找对象一样，眼缘和实际条件都得合适。多看看，多问问，总能找到那个让你和团队都待着舒服的地方。